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      樓價指數創下7年新低后,香港宣布撤銷所有樓市“辣招”,本土地產股集體上漲

      每日經濟新聞 2024-02-28 15:06:39

      ◎陳茂波表示,經審慎考慮當前的整體情況后,香港特區政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施,即由今天(2月28日)起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅?!拔覀冋J為在當前的經濟及市場情況下,有關措施已無需要。 ”

      每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

      在住宅售價指數連續下降9個月、達到2016年10月以來最低后,香港樓市終于出大招了。

      新華社香港2月28日電,香港特區政府財政司司長陳茂波2月28日公布2024/2025財政年度特區政府財政預算案,宣布撤銷所有樓市“辣招”。

      陳茂波表示,經審慎考慮當前的整體情況后,香港特區政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施,即由今日(2月28日)起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。“我們認為在當前的經濟及市場情況下,有關措施已無需要。 ”

      受此利好消息提振,港股本地的地產股午后集體拉升。截至發稿,新世界發展、恒基地產股價均漲超6%,鈞濠集團、華人置業股價均漲超4%,長實集團、信和集團、太古地產、九龍倉置業、瑞安房地產股價漲幅均超1%。

      匯生國際資本總裁黃立沖當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為,上述政策可能會在短期內激發市場的部分購買力,尤其是在1000萬港元以下的住宅物業市場。對于高端豪宅市場而言,這一措施可能影響有限,預計今年整體樓市仍將面臨調整,跌幅可能控制在5%以內。

      新政前后對比 圖片來源:中原地產

      修訂物業按揭貸款政策

      據了解,香港樓市的額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅已推行多年,在2012年加強額外印花稅征收力度,稅款涉及物業交易的代價款額或物業市值 (以較高者為準)的10%-20%,適用年限為三年內轉讓物業的。買家印花稅亦是在當時推出,此舉是針對非香港永居居民及公司名義的買家,這些買家在香港購買住宅物業需繳付15%的稅款。

      陳茂波提到,港府去年10月25日就宣布調整住宅物業需求管理措施,有關調整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半,以及為外來人才置業印花稅實施“先免后征”安排。當中,“先免后征”安排深受歡迎,已有超過五百多宗申請獲批,證明香港對外來人才的吸引力。

      與此同時,香港金融管理局(以下簡稱金管局)今日向銀行發出指引,修訂適用于物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成,價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況,價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外,非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。

      2017年6月,金管局收緊物業發展項目融資比率。鑒于目前房地產市場的情況,金管局認為適宜將相關比率上限回復至2017年以前的水平。換言之,整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成后預期價值的五成調升至六成,當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成,建筑成本融資比率上限由八成調升至100%。此外,就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口,相關的額外資本要求同時取消。

      黃立沖表示:“此次政策對于促進當前交易低迷的市場環境有一定的積極作用,對經紀公司和成交量的提升也將帶來機遇。然而,我們也需要認識到,香港房地產市場所面臨的挑戰并非短期內可以完全解決的,長期趨勢需要更多的結構性改革和調整。”

      樓價指數跌至近7年新低

      全面“撤辣”的背后是香港樓市近年來持續的低迷表現。

      2月27日,香港特區政府差餉物業估價署公布的報告顯示,1月香港私人住宅售價指數跌至306.4點,環比回落約1.57%,連續下降9個月,是2016年10月以來最低。

      據差餉物業估價署發布的《2023年香港物業報告》統計數據,在年內持續加息、本地需求疲軟及市場信心減弱的情況下, 2022年香港二手住宅市場售價呈急劇跌勢。年初售價輕微下滑,但接近下半年時跌幅加劇。整體而言,2022年最后一季的住宅售價較2021年同期顯著下跌13.6%。租金在2022年上半年下跌,至第三季回穩,但在第四季再現跌勢,第四季的整體租金按年下跌3.8%。

      值得注意的是,金管局在今年1月31日公布了2023年第四季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。調查顯示,香港的負資產(注:負資產是指物業的當前市值跌至低于未償還之按揭余額,屬于當前樓價對比按揭欠款的計算數字。)住宅按揭貸款宗數由2023年第三季末的11,123宗,增加至2023年第四季末的25,163宗。這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。

      負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2023年第三季末的593億港元,增加至2023年第四季末的1,313億港元。2023年第四季末拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率由2023年第三季末的0.02%,輕微上升至2023年第四季末的0.03%。

      事實上,在去年10月三大減辣措施后,香港樓市未見有明顯激活。因此,去年底以來,香港房地產業界亦多在呼吁政府進一步撤銷樓市辣招。

      封面圖片來源:每日經濟新聞 資料圖

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