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      兩地房子“以舊換新”幕后:國企收購舊房?業主積極性如何?

      每日經濟新聞 2024-02-08 21:49:59

      每經記者 包晶晶    每經編輯 易啟江    

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      2023年樓市持續下行之下,論創新和大膽,還得是江蘇省。

      江蘇蘇州太倉市和相城區先后推出房屋“以舊換新”活動,舊房由地方國企收購后,改造為人才房和保障房,舊房款直接用來抵新房款,買賣都由地方國企為業主一條龍操辦,連舊房評估費都不用業主承擔。

      “現在我自己都沒花什么時間和精力,整個流程都是他們(國企)走。”太倉置換成功的業主張女士這樣告訴《每日經濟新聞》記者(簡稱每經記者)。

      舊房換新,在太倉已經進入常態化階段,一大批客戶已經達成置換意向,不少人已經走完了置換全流程,坐等收房。

      蘇州相城區“以舊換新”模式下,也沒有賣房和買房的環節,直接一套舊房換一套新房,選購的新房總價超過舊房、補差價即可。

      無論是已經進入常態化的太倉模式還是蘇州相城區的初次探索試點,都指向了共同的目標:老房有人住、新房有人買。

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      01 太倉模式

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      業主驚喜 舊房評估價遠高于市場價

      張淳茉(化名)一家是太倉第三批換房的受益者。

      “舊房評估價格大大超出我的心理!她說,我們舊房是5樓頂樓,(如果是自己賣)不太好出手。評估價給到了8100元/平方米,而小區里有的掛出6000元的價格都沒人問。”張淳茉介紹說。

      “我們房子129平方米,有個閣樓30平方米,一個儲藏室11平方米,最后加起來算170平方米,總價估到了112萬多元。”

      她們選中“桃園新著”的洋房,換購單價19000元左右,趕上了常態化“以舊換新”政策優化,閣樓、車位也算入評估總價,舊房評估總價一下子就上來了。

      按照張淳茉的計劃,舊房這筆錢打算全部用來抵扣新房款,不足部分用公積金貸,這樣還貸的壓力就小了。

      太倉版“以舊換新”,給各地盤活存量房和新房市場打了個樣。

      地方國企托底“以舊換新”模式,太倉市最早是在2023年國慶期間成功試點。

      每經記者2023年12月初前往太倉晨曦雅苑進行了實地探訪,置業顧問李涵波(化名)向記者詳細介紹了這一全新嘗試的細節。

      太倉居民如果有“以舊換新”意向,可通過太倉市行政服務APP“太融e”點擊“以舊換新”頁面,填寫報名信息,官方會統一安排舊房價格評估,新房房源由太倉市城市發展集團有限公司(簡稱“太倉城發集團”)、太倉市城市建設投資集團有限公司(簡稱“太倉城投集團”)兩家國資公司提供。

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      ▲晨曦雅苑沙盤 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

      “我可能是太倉第一個換房的人!” 文雅婷(化名)向每經記者介紹,“2023年9月底‘以舊換新’政策剛剛出來,過完十一我就去樓盤看了房子,緊接著就到‘太融e’APP上登記換房了。其實我自己的房子是2023年上半年剛剛交付的,產證也是卡著時間點辦下來的,為了趕著換房。”

      “我看中的房源193平方米,當時自己的房子評估價下來就占新房價格60%,其余的部分用公積金加商貸,現在貸款利率比我買那套房時要低太多了,我買那套的時候,房貸利率是5.6%。”文雅婷這樣說道。

      文雅婷自己的新房是2021年買的毛坯,市場火爆的那個時候,根本不容她多想,只能買了婁江新城那個樓盤最后一套房子,128平米。由于家里人多孩子多,現在想想還是不夠住,既然有這個政策,就想換個大的。

      “其實我們那套房評估價不太劃算,買入價約23000元/平方米,評估價不到22000元/平方米。但是我們也接受,畢竟如果要自己賣掉再去買的話,現在二手房市場價格確實不好。”文雅婷說。 

      根據太倉市目前的政策,賣舊買新,還能省下十幾二十萬元的契稅,車位也借著常態化開展“以舊換新”的東風,實現一換一。

      對于大家最為關注的舊房定價,晨曦雅苑一位置業顧問劉艷(化名)表示,“由住建背景的評估公司出面,調出你這個小區半年間的成交均價,這個評估是面向整個小區的,所以裝修老舊、樓層不佳的不利因素在評估中會被忽略。同樣,如果你是小區中最優質的房源,裝修精良等等的優勢也會減弱。”當完成評估之后,置換人付2萬元意向金,簽置換協議,所有置換人會一起參與新房搖號,按照搖號順序選房,在這個過程中,隨時可以退出,意向金可退。

      政策不斷優化升級 老房學區資格也保留

      2024年1月25日,每經記者在與置業顧問溝通中發現,經過兩輪“以舊換新”試點之后,太倉又一次走在了前面,進一步降低了置換門檻,細化了試點方案中的一些遺留問題,而且直接把“以舊換新”業務變成了常態化。

      太倉城發集團也于1月12日公告了新一輪“以舊換新”的通知,具體來看,常態化方案對購房人有了五大方面利好:

      1、“以舊換新”從“一套換一套”升級到了可以“多套換一套房”。

      2、原先限定存量商品房總價抵扣比例不得高于新房總價的60%,新方案規定舊房總價抵扣比例不得高于所購新房總價的80%,大大降低了置換差價。

      3、有產證的自行車庫、儲藏室、閣樓可以獨立評估,算到總價中,汽車車位可以等量置換。

      4、“老房子的學區”入學資格保留兩年,打上了政策補丁。

      5、更大的優化,是支持舊房價款分批次支付給舊房產權人,既可用于支付新房首付款,也可用來歸還老房銀行貸款。剩余價款在新房房貸放款之后支付給舊房產權人。

      值得注意的是,最新置換條件中“老房子的學區入學資格保留兩年”,是一項非常創新的政策突破。

      太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示:“在前兩批置換工作結束后,反復開會總結復盤,對報名未置換的市民做了回訪,發現市民有著學區困擾、一套換一套資金不足、車位車庫無法置換、購房人年齡無法貸款的情況,我們第一時間組織會議研究分析,不斷優化以舊換新政策,得到了教育局、司法局、住建局、審批局等部門的大力支持和廣大市民的充分認可。在后期的工作中,我們也實時聽取市民意見,改進政策,更好地為有置換需求的市民提供便利。”

      第一批次“以舊換新”工作結束后,太倉城發集團對未置換的客戶作了詳細分析,發現較多市民反饋新房供給選擇有限:首批試點僅開放太倉城發集團的3個在售項目100套房源,選擇余地較小。因此,在第二批次加入更多不同區域、不同面積段、不同總價段的新房,滿足市民的不同需求。

      “隨著集團旗下新項目陸續啟動預售,新房的供應也會更豐富。此外,我們把太倉城投集團開發的樓盤也納入‘以舊換新’新房源,未來也可能有更多的國資公司加入。”

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      ▲太倉城市景觀 圖片來源:視覺中國-VCG211200676017

      太倉晨曦雅苑置業顧問李涵波也告訴每經記者:“新的方案出臺之后,報名的人很多,截至今年1月25日,已經接待了20多組客戶。”

      事實上,截至今年2月3日,“常態化”不到20天,已經有97組客戶正式走流程進行換房了。

      老房有人住、新房有人買,怎么實現?

      “根據市民們普遍的反饋,這個政策對有置換需求的市民具有推進作用,能較為有效地改善居住環境,享受更優質的配套,提高生活品質,從民生角度,從實際出發解決了老百姓置換難的問題。隨著工作的深入、宣傳力度的擴大、政策的持續完善,以及企業和市民對政策更進一步了解,置換需求逐漸增高,為后續以舊換新工作打下了良好的基礎。”太倉城發集團方面在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。

      收購來的房源,太倉將滿足不同層次的人才需要。

      易居研究院研究總監嚴躍進對每經記者表示:“國資公司拿到此類住房后,將改造為人才公寓和保障房。從這個操作來看,相比有些地方的操作,太倉的做法更加務實和更加精準。”

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      ▲提供房源用于“換新”的晨曦雅苑 圖片來源:每記者 包晶晶 攝

      那么,用收購的舊房做人才房,和直接用新房做人才房,有何不同意義?

      太倉城發集團對此解釋:收購舊房作適當改造后用作人才房,資金成本較低,手續便利,相比新房時效性更高,周期更短,也可以豐富人才公寓和保障房供給種類,滿足不同層次的人才居住需求。太倉城發集團對全市人才房所在區域、面積、套數等信息做了盤點分析,同時對居住業主也進行了回訪,了解到部分業主的訴求。通過綜合以上信息,后期對人才房的分配會更加人性化,比如,對于在老城區工作的人才,可以分配老城區的人才房,縮短上下班通勤時間。

      太倉城發集團方面還表示:蘇州“十四五”規劃中提出,全市要完成10萬套人才公寓和保障房建設,其中太倉市目標籌集1萬套人才公寓和保障房。太倉城發一方面是響應國家層面的政策,另一方面是太倉層級對集團的定位和要求。根據太倉城發集團職能定位,集團三大主業中包含了房地產綜合開發、人才公寓和保障房建設。集團在加快自行建設的同時,還需要通過市場化收購及存量房改造來達成這一目標。另外,目前集團的保障房及人才公寓的供應僅設置3-5個點位,滿足不了多層次的人才需求。為了擴大人才公寓供給數量和范圍,同時結合上級提出的構建房地產新模式的政策要求,集團借鑒其他城市已有的“以舊換新”經驗,探索嘗試太倉版的商品房“以舊換新”。

      太倉市委書記汪香元帶隊調研太倉城發集團時曾指出,要開闊思路、更有魄力,以更大的執行力度,開拓創新地做好這兩項工作。范圍上要擴大,以全市域打通“以舊換新”為目標,提供更多新房子供老百姓選擇。政策上要優化,在依法依規的前提下,勇于嘗試推出有利于推進工作的政策舉措,最終實現老房子有人住、新房子有人買。

      對于3年新增1萬套人才公寓”的目標,官方數據顯示,目前太倉市已累計籌集人才公寓房源7798套。

      “人來了就有房,也是太倉搶人才的策略。”李涵波告訴記者。記者走訪了參與“以舊換新”的多個項目,發現太倉在此次“以舊換新”中,提供了更多元的選擇,既有少量市中心動遷安置新房、新區新建商品房,也有距離稍遠,但品質更好、性價比更優的婁江新城鼎盛華庭項目。

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      ▲鼎盛華庭項目 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

      對于“以舊換新”產生的“去化工作量”提成如何認定,劉艷向每經記者透露:“也給售樓處銷售提供了部分傭金,以提高銷售人員積極性。”

      嚴躍進表示:“太倉模式的特點在于,其使得類似‘以舊換新’的交易比較容易實現。過去,有些地方也有‘以舊換新’,但是在二手房處置方面一般是‘承諾或積極把二手房出售’,這樣就會產生不確定性。而太倉模式給二手房的盤活帶來了非常好的思路,即:二手房不再出售給普通剛需群體,而是通過國資系統改造為人才公寓和保障房。這其實就擴大了二手房潛在的消費群體,對全國各地盤活二手房有非常大的啟發。

      但從房屋買賣交易流程上來看,太倉版“以舊換新”模式在多個環節上都是從未有過的操作,相關部門是如何跑通這些節點的?

      太倉城發集團透露,“以舊換新”涉及的流程多而復雜,為了解決這些問題,集團組建“以舊換新”工作領導小組,先后成立政策宣傳、評估驗收、合同法務、資金結算、監督保障5個專項工作組,各負其責、相互配合,協同推進“以舊換新”業務;在住建、教育、審批、司法、融媒、稅務、銀行等部門大力支持下,先后完成了APP開發、政策發布、報名工作、房源籌集、合同文本擬定、資金籌措、公證搖號、現場開盤等工作,讓換房流程更順暢,工作更透明。

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      02 蘇州相城區模式

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      舊房款打至新房對應公司,銀行放貸后退還業主多余金額

      蘇州市相城區啟動“太倉模式”舊房換新的第一天(2023年12月21日),《每日經濟新聞》記者就走訪了此次“舊房換新”官方指定登記地點和頌雅苑售樓處。由于活動實行現場報名,不接受電話預約,據現場銷售反饋,一早上接待了近60組看房人的登記,下午還預約了30組,如果500組客戶滿額,會提前結束登記,進入評估環節。

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      相城區“以舊換新”模式下,沒有賣房和買房的環節,直接一套舊房換一套新房,選購的新房總價超過舊房即可。舊房由蘇州相城城投集團直接回購,舊房款用于抵新房款。

      總結下來,相城區這種“收舊購新”主要是:

      本市相城區內產權證建筑面積在144平方米以下的住宅,可用于置換抵扣相城城投集團推出的在售商品房,且舊商品房總價不高于所購在售新商品房總價,本批次限500名;三個項目總計提供500套房源供選擇,這三個項目是:水韻花都、和頌雅苑、鶴云雅苑;2023年12月20日9時0分0秒-2024年1月10日17時0分0秒,若報名名額已滿,則報名提前結束。

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      ▲截圖來源:和頌雅苑置業顧問朋友圈

      負責登記置換信息的置業顧問趙鑫(化名)向每經記者介紹:“舊房首先要求產權清晰、沒有任何抵押擔保,貸款已經還清。置換的時候,新房超過舊房的差額部分,你可以自行補齊或者貸款。城投公司會找三家評估公司來評估舊房價格,最后取高。然后,我們城投集團直接回購。”

      舊房款不會打給買房人,而是打到相對應的新房樓盤公司賬戶。比如你選擇和頌雅苑,舊房子回收之后,錢直接到我們公司賬戶上,這筆房款可以全部當作首付,也可以按照現在最低的首付比例來付兩成三成,多余的錢,等新房合同、貸款合同下來,銀行放款之后,我們會做差額退款處理。

      經過粗略估算,如果一位買房人舊房價值200萬元,置換一套總價300萬元的新房,選擇只首付30%(也就是60萬元),那么,賣房所得的其余140萬元,會在銀行放貸之后退還給置換人。“收回來的房子后期就是做保障房和人才公寓。”趙鑫說。

      記者在登記現場留意到,房源海報前,前來選房的人都不約而同地把目光聚焦到了市中心的項目水韻花都,不過這個項目一共只提供44套房源,單價大約在22000元到24000元之間。距離市中心較遠的和頌雅苑交通較為不便,目前的價格在25000元到27000元左右。

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      擬換房業主現場咨詢 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

      “水韻花都已經相當于現房,也是目前地段最好的,北邊是大悅城,南邊是繁華中心和萬達廣場,出門就是活力島地鐵站,”趙鑫告訴每經記者,“如果選房集中在某一些房源,在后期會以搖號的形式進行選房,如果沒有搖中,可以選擇別的樓盤,也可以當場退出,整個流程不收取您任何費用,包括評估舊房的費用也由城投集團承擔。整個置換流程,快的話差不多在90個工作日。審核之后,看房也要一組一組帶看的。”

      和頌雅苑于2023年7月取得預售許可證,目前成交記錄為零。趙鑫無奈地說:“這個地段就是難賣。”

      另一處房源是鶴云雅苑,目前銷售情況好于和頌雅苑,從網簽記錄來看,有的樓棟已經售罄,有的樓棟去化過半。

      有業主被新房價格勸退”,但“以舊換新”享契稅補貼

      不過,蘇州相城區“以舊換新”首批推出500個置換名額,根據每經記者的調查,距離登記截止日僅剩一天時,登記客戶僅有100多組,市場反應平平。

      王強(化名)在蘇州市相城區渭塘鎮的次新二手房,已經掛牌了一段時間,并不好賣。

      他在社交平臺上告訴《每日經濟新聞》記者,自己已經登記了以舊換新,目前還在等待舊房價格評估結果。但他認為,這一輪的政策還是少了點誠意。

      “首先是參與以舊換新的樓盤只有3個,可選擇性太??;3個項目中兩個分別在望亭和黃橋,位置偏遠,只有水韻花都位置還行,但是屬于2019年交房的尾盤,樓層沒什么可選。”

      對于王強而言,價格和流程是他更為關注的點。他的二手房實際上是2020年以近2.1萬元/平方米購入的,為了通勤方便,考慮想把房子換一換。

      “水韻花都按照當初的備案價來定價,但換房人的舊房子按照現在的市場價評估,明顯我們是吃虧很多的。”

      “新房價格遠高于周邊新房和二手房市場均價,而且舊房評估不合理,采取線上評估,不看裝修,一律按照毛坯評估。此外,換房整個流程全靠對接銷售電話或者微信聯系,沒有任何網上信息公示,不夠透明。”王強提出。

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      ▲蘇州市景 圖片來源:視覺中國-VCG211312564674

      來蘇州近十年的準置換業主程敏(化名),也是被新房價格“勸退”了。

      “我考慮過換房,甚至還去實地看過,但后來沒有登記評估,”程敏坦言,換購的新房市場價在2.5萬-2.6萬元/平方米,但周邊樓盤是2萬-2.3萬元/平方米。房子又遠,貴個一兩千塊還能接受,貴四五千就沒辦法換了,以后黃橋都是住宅(價格預期不好),鶴云雅苑估計也只有地緣性客戶,公共交通也不便利。”

      1月25日,每經記者根據相城城投公開的咨詢電話詢問得知,第一輪的登記已經在1月10日結束,登記人數大約是三百多人,正在等待價格評估結果,待評估價格出來之后,可以正式進入換房環節,具體有多少人最終能夠確定換房,要看評估的結果,包括是否能接受評估價格等各種情況。

      2月6日,每經記者以換房人身份,向蘇州市相城區住建局咨詢換房情況時,相關工作人員表示,“換房的具體操作事宜以相城區城投集團發布的通知為準,但參加城投公司的活動,可以同時享受蘇州市契稅補貼政策,有賣舊、買新的行為就符合契稅補貼的要求。”

      “‘賣舊’之后3個月內買新房,契稅100%補貼(產證份額符合要求,產權人沒有變化),如果3-6個月之內換新房,契稅補貼80%;如果超過6個月,但是在2024年完成新房交易,享受補貼50%。‘買新’是由新房所在地的住建部門來發放補貼,‘賣舊’則蘇州大市范圍內的房子都符合(契稅補貼)要求。”上述工作人員解釋說。

      策劃|盧嶸 薛暉

      記者|包晶晶

      編輯|易啟江

      視覺|鄒利

      排版|易啟江

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      記者手記 | 激活市場的關鍵,還是舊房成交

      2023年市場持續下行之下,一些原先熱門的城市,也陷入了二手房降價仍無人問津、新房打折一樣去化艱難的困境。

      今年9月以來,淄博、南通、南京、青島、濟南、寧波、揚州、濟寧、蘇州、太倉、連云港等地,均在探索“以舊換新”的購房刺激政策。但據記者觀察,除蘇州相城區、蘇州太倉市之外,絕大多數城市的“以舊換新”,仍然是賣舊買新傳統模式下的操作優化,如:“優先幫賣舊房”“鎖定新房房源”“賣房不成訂金全額退”等方式。

      盡管多地房協托底、站臺,多多少少解決了快速安全賣房和刺激新房到訪選購,但激活市場需求的關鍵所在,還是舊房成交。傳統模式下,無論怎么筑牢保障機制,只要二手房難賣的死局不破,新房成交就還是停留在預訂階段;破局的關鍵在于,置換人能否接受舊房大幅降價換成交。而事實上,市場下行中的改善需求和賣房大筆損失相比,眾多置換人更傾向房屋置換。

      因此,“以舊換新”過程中最大的不確定,來自舊房是否成交。不得不說,論創新和大膽,還得是江蘇省。

      封面圖片來源:每經制圖

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